Principali insegnamenti

• Con l'aumento degli investimenti in capitali da parte degli operatori di infrastrutture cloud pubbliche (che prevedono quasi 400 miliardi di dollari solo nel 2025), le infrastrutture dei centri dati si stanno affermando come pilastro fondamentale e sottovalutato dell'economia dell'IA.
• In un contesto di incertezza macroeconomica e di forte volatilità delle big tech, i REIT dei centri dati, come Equinix e Digital Realty, offrono un'esposizione mirata al livello fisico di calcolo, con una domanda in crescita da parte degli utilizzatori nativi dell'IA.
• Con il WisdomTree New Economy Real Estate UCITS ETF (WTRE), gli investitori possono ottenere un accesso diversificato all'espansione del settore immobiliare alimentata dall'IA, cogliendo valore a lungo termine al di là dei semiconduttori e del software.
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Mentre emergono dubbi sulla durata del megatrend dell'intelligenza artificiale (IA) e i responsabili politici di Washington e Pechino intensificano le minacce sui dazi che potrebbero ridefinire le catene di approvvigionamento tecnologiche globali, gli investitori discutono sempre più animatamente sulla possibilità che l'espansione infrastrutturale che ha caratterizzato gli ultimi due anni possa continuare. Se in passato l'entusiasmo ruotava intorno ai semiconduttori, ai modelli di fondazione e ai livelli applicativi, ora l'attenzione si sta spostando altrove. Sotto la superficie di queste innovazioni si nasconde qualcosa di più tangibile: il cemento, l'impianto di raffreddamento e il cablaggio dei moderni centri dati.

Nonostante costituiscano la base fisica di ogni processo di formazione dell'IA e di ogni inferenza in tempo reale, per molti investitori i REIT dei centri dati sono rimasti in secondo piano. Perché puntare su Digital Realty o Equinix quando si può acquistare Nvidia o Microsoft? Un tale approccio, però, potrebbe essere poco lungimirante.

Giunti alla seconda metà del 2025, le infrastrutture dei centri dati non solo rappresentano un elemento essenziale dell'economia digitale, ma anche una potenziale opportunità anticiclica. Mentre gli hyperscaler¹ ricalibrano le loro strategie, l’esposizione alla domanda di IA a lungo termine offerta dalle strutture che ospitano i relativi cluster di calcolo potrebbe essere più duratura di quanto molti potrebbero aspettarsi. La prossima fase degli investimenti nell'IA potrebbe essere meno incentrata sul software speculativo e più orientata ad accaparrarsi capacità fisica, larghezza di banda e potenza.

Il motore invisibile dell'IA

L'IA generativa sta divorando risorse di calcolo a un ritmo mai visto prima. Per supportare i carichi di lavoro di prossima generazione, Microsoft Azure, Google Cloud e Amazon Web Services stanno pianificando investimenti in capitali senza precedenti. Sarà interessante per tutti noi monitorare come e se questi dati cambieranno alla luce delle mutevoli tendenze economiche nei diversi paesi:

• nell'anno fiscale 2025, Microsoft prevede di spendere circa 80 miliardi di dollari (in aumento rispetto ai 53 miliardi di due anni prima), investendo principalmente nella capacità dei centri dati e nelle infrastrutture specifiche per l'IA. È importante sottolineare che Microsoft privilegia gli investimenti “fungibili” in grado di supportare molteplici casi d'uso e preferisce detenere le infrastrutture, pur prendendo in affitto strutture predisposte (powered shell) quando necessario².
• Per il 2025, Amazon ha in previsione circa 100 miliardi di dollari di investimenti in capitali (la cifra più elevata), la maggior parte dei quali destinati ad Amazon Web Services (AWS), che nel 2024 ha superato i 100 miliardi di dollari di fatturato annuo³.
• Alphabet prevede di spendere 75 miliardi di dollari nel 2025, citando come motivazione principale la carenza a breve termine di capacità dei centri dati dedicati all'IA.⁴

L'AD di Nvidia, Jensen Huang, ha sottolineato l'urgenza della questione alla conferenza GTC 2025: a causa dell'ascesa dell'IA agentica, la domanda di calcolo dell’IA è cresciuta “100 volte più di quanto pensassimo fosse necessario lo scorso anno”. Guardando al futuro, ha previsto che entro il 2028 gli investimenti annuali in infrastrutture di calcolo per l'IA potrebbero superare i 1.000 miliardi di dollari, sottolineando non solo l'attuale scarsità, ma anche l'entità necessaria per stare al passo con la crescente complessità dei modelli e la loro diffusione globale⁵.

Allora perché non acquistare semplicemente gli hyperscaler?

È una domanda legittima. Microsoft, Amazon e Alphabet dominano l'infrastruttura dell'IA e traggono vantaggio dall'integrazione verticale, la portata globale e la distribuzione integrata. Ma dal punto di vista degli investimenti, la loro esposizione ai centri dati è sepolta sotto altre linee di business: tecnologia pubblicitaria, retail, dispositivi e software. Ad esempio, abbiamo seguito le notizie relative al monopolio di Alphabet nel settore pubblicitario (la seconda sentenza di questo tipo⁶). Si tratta di una vicenda importante e in evoluzione per Alphabet, ma distoglie l'attenzione dalla crescita complessiva dei centri dati.

Al contrario, i REIT dei centri dati e gli sviluppatori di infrastrutture offrono qualcosa di diverso: un'esposizione pure-play e misurata al livello di calcolo.

REIT dei centri dati: l'evoluzione per l'era dell'IA

Tutt'altro che semplici "padroni di casa", i REIT come Equinix (EQIX) e Digital Realty (DLR) si stanno riposizionando per servire carichi di lavoro dell’IA ad alta densità:

• Equinix ha registrato 22 anni consecutivi di crescita del fatturato trimestrale e ora sta per raggiungere un fatturato annuo di 9 miliardi di dollari. Attraverso la joint venture xScale, ha affittato oltre 400 MW di capacità hyperscale a fornitori di servizi cloud, mantenendo al contempo il proprio franchise premium di colocation retail⁷.
• Digital Realty ha adottato un modello a spettro completo (full spectrum), che combina campus hyperscale con colocation ad alta densità. Le recenti acquisizioni di terreni in Texas e nella Carolina del Nord sono destinate a sviluppi su scala superiore a 100 MW. Nel solo quarto trimestre del 2024, DLR ha ottenuto 166 nuovi clienti⁸.
• Nel 2024 Iron Mountain ha aumentato il fatturato dei propri centri dati del 25% e si mostra selettiva rispetto alle operazioni commerciali hyperscale: ha rinunciato a un contratto di locazione da 130 MW che non soddisfaceva i requisiti di ROI (return on investment), a riprova della disciplina finanziaria che sta attualmente caratterizzando il mercato⁹.

Questi REIT stanno ora investendo in sistemi di raffreddamento a liquido, pod predisposti per unità di elaborazione grafica (GPU) ed espansioni modulari. La loro base di clienti comprende sempre più laboratori di IA, startup specializzate in GPU e distribuzioni di inferenza di livello enterprise.

Il nuovo livello intermedio: CoreWeave e l'ascesa degli specialisti del cloud per l'IA

A metà strada tra gli hyperscaler e i REIT si trova una nuova generazione di aziende di infrastrutture cloud “native dell’IA”. La più nota è CoreWeave:¹⁰

• nata come società di mining di criptovalute, CoreWeave ora affitta infrastrutture GPU e gestisce oltre 250.000 GPU Nvidia in 32 centri dati.
• Nel 2024 il suo fatturato è cresciuto del 737% su base annua (YoY), raggiungendo gli 1,9 miliardi di dollari. Microsoft da sola ha contribuito al 62% di tale fatturato.
• L'azienda punta a un'offerta pubblica iniziale (IPO) di 32-35 miliardi di dollari e ha raccolto oltre 12 miliardi di dollari in debito e capitale per finanziare l'espansione.

L'approccio di CoreWeave è emblematico di una nuova nicchia di mercato: hyperscaler e sviluppatori di IA che affittano capacità ricca di GPU da fornitori specializzati. L'economia è rischiosa, poiché CoreWeave ha un debito elevato e una forte concentrazione della clientela, ma il modello dimostra l’esistenza di un margine di espansione verticale che va oltre le big tech.

Un’espansione globale: Segro, SoftBank e la nuova geografia dell'informatica

• Segro, il REIT britannico noto per la logistica, è entrato nel settore dei centri dati attraverso una joint venture da 1 miliardo di sterline con Pure Data Centres. Si tratta della loro prima struttura “completamente accessoriata”, progettata per l'hosting di carichi di lavoro di IA e pre-affittata a un hyperscaler¹¹.
• Con il progetto Stargate, OpenAI e SoftBank stanno pianificando di investire fino a 500 miliardi di dollari in nuovi centri dati dedicati all'IA in tutto il mondo, partendo dal Texas ed espandendosi potenzialmente al Regno Unito, a seconda del quadro normativo e della disponibilità di energia¹².
  
• Il CloudMatrix 384 di Huawei, alimentato dai suoi chip Ascend 910C, è la risposta cinese alla piattaforma GB200 di Nvidia. Sebbene meno efficiente per watt, dimostra che la corsa globale alle infrastrutture di IA non riguarda solo l'Occidente¹³.

Il risultato? I centri dati non sono solo una realtà statunitense o una questione che interessa esclusivamente gli hyperscaler. Oggi rappresentano un'asset class competitiva a livello globale.

Conclusione: possedere il livello di calcolo

Il futuro dell'IA sarà costruito in cemento e raffreddato dall'acqua. Che si tratti di investimenti in hyperscaler o espansioni di REIT, il capitale sta affluendo nel livello fondamentale del calcolo.

I REIT dei centri dati offrono un punto di vista unico e poco conosciuto: flussi di cassa affidabili, contratti di locazione a lungo termine e un potere di determinazione dei prezzi in aumento grazie alla capacità ottimizzata dall'IA. Per gli investitori che desiderano possedere l'infrastruttura che alimenta l'economia dell'IA, senza il fardello della tecnologia pubblicitaria o del retail, questi asset potrebbero meritare un premio, non uno sconto. In breve, non trascurate il settore immobiliare alla base della rivoluzione, in quanto è lì che si costruisce il futuro.

Cosa ha da offrire WisdomTree

Il WisdomTree New Economy Real Estate UCITS ETF (WTRE) offre un'esposizione diversificata alle società immobiliari orientate alla tecnologia, di cui i centri dati sono una componente importante. Come abbiamo osservato in questo post, l'attenzione si concentra sul megatrend dell’IA e su alcune delle più grandi aziende al mondo, tra cui produttori di semiconduttori e società di software. Se si pensa a dove “vive” gran parte di questo hardware, la risposta è “all'interno dei centri dati”.

¹Termine utilizzato per indicare i maggiori fornitori di infrastrutture di calcolo, molto spesso Microsoft, Amazon e Alphabet.
²Fonte: Rangan et al., "Investing aggressively ahead of AI opportunity while remaining prudent, focused on long-term ROI - MSFT NDR takeaways," Goldman Sachs Research, 24/03/25.
³Fonte: https://www.aboutamazon.com/news/company-news/amazon-ceo-andy-jassy-2024-letter-to-shareholders
⁴Fonte: Kendrick Cai, "Alphabet reaffirms $75 billion capital spending plan in 2025 despite tariff turmoil," Reuters, 09/04/25.
⁵Fonte: Tae Kim, "Nvidia's Disconnect: An Improving Business With a Cheaper Stock," Barron's, 21/03/25.
⁶Fonte: Tae Kim, "Google Is Ruled a Monopolist for Second Time in Latest Federal Trial," Barron's, 17/04/25.
⁷Fonte: https://www.equinix.com/newsroom/press-releases/2025/02/equinix-reports-strong-fourth-quarter-and-full-year-2024-results
⁸Fonte: https://www.digitalrealty.com/about/newsroom/press-releases/123308/digital-realty-reports-fourth-quarter-2024-results
⁹Fonte: Dan Swinhoe, "Q4 2025 data center colocation results: Digital Realty, Equinix, and Iron Mountain," Data Center Dynamics, 27/02/25.
¹⁰Fonte: Tabby Kinder e Robert Smith, "CoreWeave tests investor risk appetite with $7.5bn in looming debt repayments," Financial Times, 21/03/25.
¹¹Fonte: Joshua Oliver, "Segro partners with Oaktree-owned Pure on 1 billion GBP data centre in London," Financial Times, 3/25/25.
¹²Fonte: Hammond et al., "OpenAI and SoftBank weigh UK investment for Stargate AI project," Financial Times, 17/04/25.
¹³Fonte: Patel et al., "Huawei AI CloudMatrix 384—China's Answer to Nvidia GB200 NVL72," SemiAnalysis, 16/04/25.