Negli ultimi anni l'investimento nei megatrend ha registrato una crescita e un interesse incredibili. Benché la performance possa avere alti e bassi, pensiamo che quest'ambito abbia un immenso potenziale per cambiare il modo in cui funziona la società globale. Una simile opportunità presenta anche l'ulteriore vantaggio di soddisfare la propensione umana a entrare in contatto con le vicende altrui. Anche se pensiamo che le parole "megatrend" e "tematico" siano state coniate più recentemente, ciò che sappiamo sulla "crescita" o sulle "tecnologie emergenti" è noto da molto più tempo e tutti questi concetti sono fortemente correlati tra loro.

L'infrastruttura dei megatrend

Se non stiamo attenti, le potenti idee dei temi e dei megatrend possono travolgerci. Per quanto possa essere grande l'entusiasmo per il "cloud computing" o l'IA ("intelligenza artificiale"), ad esempio, per questi concept sarebbe difficile registrare una solida crescita nella situazione attuale in assenza di centri dati. È possibile che il patrimonio immobiliare specifico e appositamente costruito alla base dei centri dati sia in grado di offrire un flusso di rendimenti diversificato, ma complementare rispetto a una strategia fondata su investimenti diretti nelle aziende stesse.

La transizione graduale e inevitabile

La transizione dal 3G alla tecnologia mobile 4G è stata particolarmente avvertibile: molti di noi inviano contenuti in streaming sui telefonini senza prestare attenzione alle dimensioni o alla larghezza di banda dei file. I mercati sviluppati stanno passando dal 4G al 5G; se un investitore non sta attento, potrebbe essere sopraffatto dalla varie possibilità disponibili per aumentare l'esposizione degli investimenti: forse i fornitori di sistemi operativi, i produttori di telefonini, i progettisti dei chip o i fornitori di reti. Qui ci poniamo una domanda: perché non puntare direttamente sulle torri? I risparmiatori potrebbero non aver pensato immediatamente che si possa investire nelle torri e che queste ultime possano avere un profilo di rischio/rendimento diverso, integrandosi con le altre esposizioni da loro assunte.

Mentre scriviamo queste righe, la pandemia di Covid-19 incide tuttora sul modo in cui si vive e si lavora: sono più o meno due anni che si va avanti così e molti pensano che in futuro uffici e ambienti affini verranno utilizzati diversamente; spazi per uffici diversificati in grado di adattarsi all'evoluzione delle preferenze del dipendente medio potrebbero distinguersi da quelli tradizionali e fornire potenzialmente flussi di rendimento straordinari.

Prima del 2020 c'era ancora chi non aveva mai sentito parlare di "catena di approvvigionamento" al di fuori dell'aula di una scuola di economia; ora questo concetto ha pervaso la coscienza generale. Nel 2022 la "logistica dell'ultimo miglio" è un tema di enorme importanza e, per quanto ci si possa impegnare nell'ideazione di furgoni che si guidano da soli, robot in grado di svolgere le mansioni nei centri di distribuzione senza l'intervento umano o droni capaci di consegnare determinate merci al cliente finale, nulla di tutto questo si realizza senza un patrimonio immobiliare specifico e appositamente costruito. Non sappiamo con certezza quando i furgoni saranno universalmente dotati di guida autonoma o i droni affolleranno i cieli, ma in molti casi gli immobili ci sono già e stanno producendo redditi già adesso.

Tirando le somme

Dietro a ogni argomento tematico che attiri l'attenzione potrebbe nascondersi un'infrastruttura (potenzialmente investibile) collegata a quello stesso tema, con una valutazione e un profilo di rischio/rendimento diversi.

La tecnologia, la leva finanziaria e il vantaggio delle competenze

Ora, è chiaro che non si può prendere in considerazione una strategia tradizionale basata su fondi comuni d’investimento immobiliare (real estate investment trust - REIT) con una base ampia e ipotizzare che essa investa in beni immobiliari che riguardino da vicino i megatrend. È importante anche gestire i rischi critici, come quello di investire in società fortemente indebitate in un periodo in cui è più probabile che i tassi di interesse salgano anziché scendere nel prossimo futuro.

Uno dei possibili criteri di valutazione della leva finanziaria è costituito dal rapporto fra "debito e capitalizzazione di mercato complessiva". Se questo dato è superiore al 70%, l'azienda potrebbe essere soggetta ad altri stress e fattori di rischio tali da allontanare potenzialmente dalla tecnologia la "collegabilità" dell'esperienza di rendimento e spostarla verso altri aspetti, come l'andamento dei tassi di interesse.

Quando si pensa ad investire in società immobiliari "vicine" ai megatrend, c'è da considerare, oltre alla leva finanziaria, la quota dei ricavi che proviene direttamente dal settore tecnologico, dalle scienze biologiche e dalla R&S. In mancanza di ciò, è possibile anche puntare su società immobiliari impegnate nell'attivazione del commercio elettronico, nelle scienze e nella logistica della new economy.

Conclusioni: un riposizionamento nella catena di valore dei megatrend

Un punto di partenza comodo consiste nel trovare società che si occupino dell'argomento in questione (per esempio l'IA) e aziende che generino ricavi dalla vendita di competenze in materia di intelligenza artificiale. Tuttavia, l'IA non è semplicemente il software che si può vendere o concedere in licenza; non c'è intelligenza artificiale se non ci sono i tipi giusti di semiconduttori; è difficile gestire le versioni attuali di IA senza avere alcun accesso ai centri dati. Invitiamo i risparmiatori a considerare gli immobili appositamente destinati a questi centri, per esempio, pensando a come potrebbero offrire un'esperienza interessante di rendimento correlata in qualche modo al megatrend dell'IA. Questo approccio può essere adottato anche con altri temi, ma potrebbe essere meno ovvio nel caso del patrimonio immobiliare investibile. Per i risparmiatori intenzionati a costituire società specificamente esposte al settore immobiliare orientato ai megatrend, non c'è nulla che possa sostituire le competenze.

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