WisdomTree verfügt über eine Plattform mit verschiedenen thematischen Strategien, und viele dieser Themen haben ihre eigenen Infrastrukturanforderungen. Die Megatrends in der Informationstechnologie (wie Cloud Computing, 5G-Konnektivität, das Internet der Dinge und künstliche Intelligenz) mögen nicht den Anschein erwecken, als bräuchten sie die gleiche Infrastruktur wie jene, die mit der Herstellung physischer Dinge zu tun haben - doch dem ist nicht so.

Viele dieser Megatrends könnten beispielsweise ohne Mobilfunkmasten und Rechenzentren nicht funktionieren.

New-Economy-Immobilien im Vergleich zu Old-Economy-Immobilien

Das Jahr 2022 wird von der makroökonomischen Landschaft bestimmt, und die Inflation steht dabei ganz oben auf der Liste. In einem von hoher Inflation geprägten Umfeld sind Immobilien eine interessante Anlageklasse. Zunächst einmal haben wir gesehen, wie die Märkte den Cashflow gegenüber dem Konzept möglicher zukünftiger Gewinne in den Vordergrund gestellt haben. Viele Arten von Immobilieninvestitionen sind für dafür bekannt, Cashflows zu generieren. Zweitens sollte man sich in einem typischen, von Inflation geprägten Umfeld mehr auf reale Vermögenswerte konzentrieren - Vermögenswerte, deren Wert mindestens im Einklang mit der Inflation steigen sollte. Der Wert von Immobilien ist dafür bekannt, dass er sich im Laufe der Zeit gut entwickelt, auch wenn wir nicht garantieren können, dass dies in Zukunft immer der Fall sein wird.

Aber sind wir seit der Covid-19-Pandemie genauso begeistert von Einkaufszentren und Bürogebäuden im alten Stil wie früher?

Unserer Ansicht nach wird die „New Economy“-Immobilie durch die physische Infrastruktur definiert, die vorhanden sein muss, damit die verschiedenen Megatrends weiter wachsen können. Zwei der wichtigsten Schwerpunkte des Megatrends Infrastruktur sind:

• Mobilfunkmasten
• Datenzentren

Mobilfunkmasten

Bei der Betrachtung von Mobilfunkturm-Immobilien im Jahr 2022 wären die wichtigsten Attribute eine unglaubliche Sichtbarkeit der Cashflows des Unternehmens und außerdem eine sehr geringe wirtschaftliche Variabilität. Diese Unternehmen handeln in der Regel mit Verträgen mit sehr langen Laufzeiten und sind auch eher im Investment-Grade-Bereich des Kreditspektrums angesiedelt¹.

Wenn wir über die Schwierigkeiten des Makrobildes hinaus denken, erkennen wir, dass wir uns im Jahr 2022 in den frühen Stadien der weltweiten 5G-Einführung befinden. Man könnte meinen, dass die Hauptaktivitäten zur Aufrüstung der globalen Netze im Jahr 2021 begonnen haben, und obwohl wir nicht mit Sicherheit wissen können, wie lange der Aufrüstungszyklus dauern wird, könnte er sich in einer Größenordnung von 5 bis 7 Jahren bewegen. Bei diesen Upgrades gibt es in der Regel sowohl Software- als auch Hardware-orientierte Elemente².

Das Geschäftsmodell der Mobilfunktürme ist recht einfach: Die Unternehmen, die die Hardware nutzen wollen (z. B. Telekommunikationsunternehmen), zahlen dafür regelmäßige Gebühren. Wenn wir uns "Daten als das neue Öl" vorstellen, ist es ähnlich, wie die Energieerzeuger die Pipeline-Unternehmen für die Nutzung der Infrastruktur bezahlen. Bemerkenswert ist der Unterschied zwischen US-amerikanischen und nicht-amerikanischen Unternehmen in Bezug auf die Art und Weise, wie sie mit der Inflation umgehen:

• Die US-Unternehmen tendieren dazu, Verträge mit längeren, mehrjährigen Laufzeiten und festen, jährlichen Preisaufschlägen von 3 Prozent zu unterzeichnen. In den vergangenen Jahren war dies sehr gut. In Jahren, in denen die Inflation zweistellig oder nahezu zweistellig ist, ist dies natürlich weniger ideal³.
• Nicht-amerikanische Unternehmen tendieren zu Verträgen mit unbegrenzten Gleitklauseln, die an verschiedene Maße der Verbraucherpreisinflation gekoppelt sind⁴.

Vielleicht sind die Anleger neugierig auf den Unterschied zwischen einer direkten Konzentration auf die Unternehmen, die beispielsweise die 5G-Dienste anbieten, und den Unternehmen, die die Infrastruktur bereitstellen, welche eine effizientere Datenübertragung ermöglicht. Wir möchten darauf hinweisen, dass insbesondere bei Telekommunikationsunternehmen die Tarife, die sie den Verbrauchern in Rechnung stellen können, stark reguliert sind. Außerdem sind diese Unternehmen gezwungen, enorme Investitionen zu tätigen, um sagen zu können, dass sie zumindest mit den besten Netzkapazitäten mithalten können. Vielleicht haben Mobilfunkmasten nicht die gleiche Sichtbarkeit, aber wir kehren zu unserer ursprünglichen Anmerkung über die Sichtbarkeit der Cashflows und die begrenzte Variabilität der Cashflows zurück. Denken Sie daran, dass es mehr darauf ankommt, dass die Rohre gebraucht werden, als darauf, was genau durch sie fließt.

Datenzentren

Wenn die Leser einen Punkt über Rechenzentren aus diesem Artikel mitnehmen, dann ist es dieser: Bei Rechenzentren geht es um Größe. Wenn man heute über Equinix und Digital Realty Trust nachdenkt, sollte man erkennen, dass es sich dabei um konkurrenzlose globale Plattformen handelt. Der Betrieb eines neuen Rechenzentrums in geringem Umfang wäre heute ein grauenvolles Geschäft. Die über viele Länder der Welt verteilten Equinix-Rechenzentren bilden das Rückgrat des Internets.

Manche mögen denken: "Warum können die größten Unternehmen der Welt wie Microsoft, Amazon und Alphabet nicht einfach ihre eigenen Rechenzentren bauen? Warum müssen sie Equinix oder Digital Realty Trust bezahlen? Wir gehen darin überein, dass die Verhandlungsmacht der Anbieter von Rechenzentren gegenüber diesen Unternehmen in der Vergangenheit nicht sehr groß war, aber im Jahr 2022 haben sich interessanterweise einige Dinge geändert:

• Der Datenverkehr im Internet hat zugenommen
• Die Versorgung mit den richtigen Halbleitertypen für den Einsatz in Rechenzentren ist nach wie vor knapp
• Es ist nicht unbedingt einfach, die Kapazität bestehender Rechenzentren zu erhöhen oder neue Rechenzentren an den richtigen Standorten zu errichten, zumindest mit ausreichender Geschwindigkeit, um die Nachfrage zu befriedigen

Der Preis sollte - wie bei Rohstoffen - steigen, wenn das Angebot an Rechenzentren knapper wird und die Nachfrage stabil bis steigend ist. Es ist möglich, dass wir im Jahr 2022 einen der größten Zuwächse bei der Preisgestaltung von Rechenzentren erleben werden, den wir in der jüngeren Geschichte je gesehen haben⁵.

Wir möchten auch auf eine interessante Praxis hinweisen, die wir bei Equinix, ebenfalls einer der größten Akteure in diesem Bereich, beobachten konnten. Equinix sichert etwa zwei Jahre seines prognostizierten Energiebedarf ab. Dies bedeutet, dass die Kunden nicht die vollen Kosten der Energiepreiserhöhungen tragen müssen. In einer Zeit, in der die Energiepreise erheblich gestiegen sind, ist dies eine sehr interessante Politik, die man in Betracht ziehen sollte⁶.

Fazit: Immobilien könnten im Rahmen einer thematischen Strategie einen Platz haben

Thematische Aktien werden häufig mit Wachstumsaktien gleichgesetzt, und das aus gutem Grund. Für thematisch orientierte Anleger, die zum Beispiel die Generierung von Cashflow als primäres Attribut bevorzugen, sind New-Economy-Immobilien jedoch eine interessante Option. Die Gewinn- und Verlustrechnung eines Real Estate Investment Trust (REIT) für Rechenzentren sieht ganz anders aus als die eines Software-as-a-Service (SaaS)-Cloud-Unternehmens. Im makroökonomischen Umfeld des Jahres 2022 ist die Korrelation zwischen diesen beiden Werten vielleicht etwas höher, aber sobald die Fundamentaldaten der zugrundeliegenden Unternehmen in den Vordergrund treten, dürften die beiden Werte unserer Meinung nach erhebliche Unterschiede in Bezug auf Risiko und Rendite aufweisen.

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¹ Quelle: hoyacapital.com/cell-tower-reits

² Quelle: statista.com/chart/23194/5g-networks-deployment-world-map/

³ Quelle: dgtinfra.com/cell-tower-lease-rates-agreements

⁴ Quelle: dgtinfra.com/cell-tower-lease-rates-agreements

⁵ Quelle: Ryan, Carol. “Data Centres Are Unpopular. All the Better for Their Stocks.” * Wall Street Journal, 30. August 2022

⁶ Quelle: Maurer et al. “Hedges Give Companies Temporary Relief from Surging Energy Prices.” * Wall Street Journal, 14. März 2022

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